Mimpi Rumah DP 0 Rupiah

Category: Berita -> EKONOMI & BISNIS | Posted date: 2018-07-01 18:50:24 | Updated date: | Posted by: Eddy Herwanto


Gubernur DKI Jakarta Anis Baswedan boleh jadi akan menggugurkan Program DP (down payment) 0 rupiah untuk hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Bank Indonesia (BI) 29 Juni 2018 baru saja mengumumkan penghapusan keharusan menyediakan DP (uang



Eddy Herwanto*)


Ceknricek.com - Gubernur DKI Jakarta Anies Baswedan boleh jadi akan menggugurkan Program DP (down payment) 0 rupiah untuk hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Bank Indonesia (BI) 29 Juni 2018 baru saja mengumumkan penghapusan keharusan menyediakan DP (uang muka) 15% sampai 20% sebagai equity bagi pemohon rumah pertama. Salah satu jerat Program DP 0 rupiah Gubernur Anis itu adalah regulasi BI yang mengharuskan pemohon hunian memiliki modal sendiri (sebagai uang muka) dalam jumlah tertentu.

Padahal sudah hampir setahun Gubernur Anies Baswedan dan Wakil Sandiaga Uno memimpin Jakarta. Sudah hampir setahun pula, program menyediakan hunian uang muka DP 0 Rupiah terkatung-katung. Dalam kampanye merebut kekuasaan untuk memerintah Jakarta, program hunian DP 0 Rupiah sangat dielu-elukan para pendukungnya.  Program menarik itu kontan merebut hati para pemilik suara karena buat mayarakat berpenghasilan maksimal Rp 7 juta menyediakan uang muka dalam jumlah tertentu untuk memiliki rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bukan perkara mudah.

Belum lagi program itu bisa diluncurkan tantangan di depan hidung birokrat Balaikota DKI Jakarta sudah muncul: ancaman kenaikan suku bunga KPR/KPA (Kredit Pemilikan Rumah/Apartemen). Ancaman itu muncul setelah Jumat 29 Juni 2018, BI kembali menaikkan suku bunga acuan (7 Days Repo Rate) dari 4,75% ke 5,25% atau naik 50% basis point. Kenaikan yang tinggi karena sebelumnya kenaikan itu merayap (creeping) dari 4,25% ke 4,50% (17 Mei) lalu 4,50% ke 4,75% (30 Mei).

Langkah itu merupakan antisipasi BI atas rencana Federal Reserve Bank (Fed) yang akan menaikkan suku bunga FFR (Federal Fund Rate) dua kali lagi sampai akhir tahun ini, sehingga FFR diperkirakan akan bertengger di angka 2,4%,. Kata Gubernur BI Perry Wardjio, BI akan mendahului kurva (kenaikan dolar akibat kenaikan FFR) untuk menyesuaikan suku bunga acuan BI.

Biasanya Bank Umum Konvensional (BUK) akan segera melakukan penyesuaian suku bunga pinjamannya – mendahului penyesuaian suku bunga untuk Dana Pihak Ketiga (DPK) seperti deposito atau tabungan. Perubahan demikian cepat, tidak pernah diduga siapa pun, termasuk Gubernur Anies atau Wagub Sandi. Yang jadi pertanyaan, mengapa Program Uang Muka Rp 0 itu lama direalisasikan? Apa yang terjadi? Kesulitan mendapatkan lahan siap bangun, atau kesulitan menyusun skim pembiayaannya?

Harus diakui program hunian DP 0 Rupiah cepat populer, dan merebut hati terutama dari calon konsumen, generasi milenial, yang mulai kesulitan mendapatkan hunian rumah tapak, atau rumah susun/apartemen apalagi rumah tapak yang dekat dengan tempat kerja mereka. Tapi banyak lembaga pembiayaan (bank) mengerenyitkan dahi jika diajak mendiskusikan program Gubernur Anies.

DP 0 Rupiah? Maklum BI telah mengatur dengan ketat pemberian pembiayaan (kredit) atas kepemilikan rumah susun atau apartemen, dan rumah tapak dalam Peraturan BI No.18/16/PBI/2016 mengenai loan to value (LTV). Di situ diatur pembiayaan untuk rumah pertama dalam bentuk rumah tapak dengan luas bangunan 70 m2 kredit yang bisa diberikan sebesar 85%, rumah susun dengan luas lebih dari 70 m2 kredit 85%, rumah susun dengan luas antara 22 m2 sampai dengan 70 m2 kredit yang bisa diberikan 90% dari harga rumah.

Dengan regulasi itu, pemohon harus memiliki modal (dana) sendiri sedikitnya 10%, jika akan mengambil rumah susun seluas 70 m2 misalnya. Artinya bank akan menolak permintaan jika pemohon sama sekali tidak memiliki dana sendiri sebagai uang muka (down payment). Saat pasangan Anies – Sandi mengkampanyekan DP 0 Rupiah dalam Pemilihan Gubernur DKI Jakarta tahun 2017, pihak BI sudah memperingatkan bahwa penyediaan rumah dengan DP 0 rupiah tidak mungkin dilakukan.

Ketentuan Loan to Value BI itu sebenarnya sudah dilonggarkan berkat desakan dari anggota REI (Real Estate Indonesia). Sebelumnya, pemohon rumah tapak atau rumah susun/apartemen harus menyediakan dana sendiri (equity) 30% sebagai DP. Tapi dengan DP setinggi itu, banyak pemohon (calon debitur) yang mengeluh kesulitan menyediakan dana.

Lalu bagaimana Pemerintah Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta merancang DP 0 rupiah? Sejumlah pejabat DKI menyatakan, Pemprov akan memberikan pinjaman kepada pemohon KPR yang akan digunakan sebagai down payment. Jadi saat pemohon KPR mengajukan permohonan kredit, bank akan menilai pinjaman dari Pemprov itu sebagai uang muka, sehingga bank akan menganggap pemohon layak (eligble) mendapatkan pembiayaan bank. Dengan skim itu, pemohon KPR tidak terjerat dengan peratuan BI.

Dana pinjaman untuk pemohon KPR itu rencananya akan diambilkan dari APBD DKI Jakarta. Pos untuk anggaran pinjaman itu akan dimasukkan dalam rencana APBD Perubahan, karena di APBD 2018 berjalan, anggaran itu belum tersedia. Pemprov mengingatkan dana pinjaman itu bukan hibah, jadi harus dikembalikan dengan cara mencicil. Jadi kepemilikan hunian dilakukan dengan dana pinjaman 100% (sebagian dari dana APBD dan sebagian dari bank). Masa mengangsur pinjaman dengan demikian bisa lebih panjang antara 25 hingga 30 tahun. Untuk menghemat angsuran pemohon KPR, pinjaman dari Pemprov seyogyanya tidak dikenakan bunga.

Jika mengacu pada Peraturan Pemerintah No.58 Tahun 2005 tentang Pengelolaan Keuangan Daerah pemberian pinjaman kepada pihak lain itu sangat dimungkinkan berdasarkan keputusan kepala daerah dengan persetujuan DPRD (Pasal 77). Dengan demikina cukup kuat payung hukumnya.

Untuk menampung dana dari APBD Pemprov perlu membentuk Badan Layanan Umum Daerah (BLUD). Ketentuan mengenai pembentukan BLUD ini juga diatur dalam PP No.58 tahun 2005 itu yang mengizinkan kepala daerah membentuk BLUD untuk meningkatkan pelayanan  kepada masyarakat (Pasal 145 ayat a). Rencananya bulan April lalu, BLUD yang dimaksud sudah terbentuk, tapi anggarannya tetap harus menunggu APBD Perubahan (APBD-P) disetujui DPRD bulan September atau Oktober mendatang.

Anggaran dana talangan yang harus disediakan, jika harga rumah diperkirakan berharga Rp 350 juta/unit, uang muka Rp 53 juta, dan hunian diperuntukan untuk 50.000 keluarga, maka pembiayaan untuk DP 0 rupiah memerlukan Rp.2,7 trilyun atau 4% dari APBD 2018 (jakartamajubersama.com), Dengan strategi itu maka pemohon KPR (debitur) diperkirakan harus mengangsur Rp.2,3 juta/bulan selama 20 tahun dengan perkiraan bunga 5%/tahun, termasuk harus mengangsur uang muka yang ditalangi BULD Pemprov Jakarta.

Jika menunggu anggaran berasal dari APBD-P maka rencana memberikan dana talangan sebagai DP 0 rupiah akan lama tertunda. Ini menjadi rapor buruk dari janji kampanye Anies-Sandi dalam Pilgub DKI 2017. Karena itu, Pemprov sepeti disebut Wagub Sandiaga Uno berusaha membuat terobosan dengan menyalurkan pinjaman itu melalui Unit Pelaksana Teknis. Jika langkah itu dilakukan DPRD pasti akan mempertanyakan, dan menyatakan illegal, karena dana yang cukup besar (Rp.2,7 trilyun) itu tidak pernah dialokasikan sebelumnya dalam penyusunan RAPBD pada tahun 2017.

Sulit mencari celah, sehingga menyebabkan rencana yang cukup baik untuk menolong MBR (dengan pendapatan Rp 2,5 juta sampai Rp 4 juta atau maksimal Rp 7 juta/bulan) masih menggantung. Padahal dalam 5 tahun ke depan Pemprov DKI berencana membangun 9.772 unit hunian (rumah susun). Jika rencana menyediakan rumah sebanyak itu tidak bisa diwujudkan, backlog (permintaan hunian yang tidak bisa dipenuhi) akan makin tinggi. Untuk wilayah DKI backlog diperkirakan 301.319 unit sampai 2017.

Angkanya akan terus mennggelembung karena antara permintaan dan suplai tidak seimbang. Padahal MBR itu merupakan generasi milenial yang menjadi bagian dari bonus demografi, dan diharapkan bisa menaikkan daya saing Indonesia di pentas dunia. Kini muncul harapan setelah BI mengubah aturan mengenai keharusan menyediakan equity menjadi 0 rupiah untuk rumah pertama. Sekalipun demikian yang perlu diperhitungkan adalah kemampuan mengangsur penerima kredit karena kepemilikan hunian 100% akan dibiayai pinjaman. Apalagi kelak bunga pinjaman akan naik.


*) Wartawan senior pernah bekerja di koran Pedoman, Majalah Tempo, dan Editor.